Con Gio · Ciudad de México
Una propiedad de inversión se compra con hoja de cálculo.
La pregunta correcta no es dónde te gustaría vivir, sino qué se renta rápido, a quién y con qué rendimiento real después de gastos.
El proceso
Invertir con acompañamiento completo
Una propiedad de inversión se compra con hoja de cálculo, no con emoción. La pregunta correcta no es dónde te gustaría vivir, sino qué se renta rápido y a quién.
Definir el objetivo
Flujo mensual, plusvalía de mediano plazo o una combinación. Cada objetivo apunta a zonas y productos distintos.
Análisis de zona
Comparo precio por metro cuadrado, renta promedio, vacancia histórica y proyectos de infraestructura en curso.
Selección del producto
En renta larga, los estudios y las unidades de una o dos recámaras cerca de transporte son los más líquidos. En preventa, la variable clave es el desarrollador.
Números reales
Rendimiento bruto y neto considerando mantenimiento, predial, seguro, vacancia estimada y administración. Sin esos descuentos, el número no sirve.
Compra y colocación
Acompaño la compra y después la colocación del inquilino, incluyendo la póliza jurídica.
Rendimiento por zona
Dónde cierran los números hoy
Rendimiento bruto teórico calculado con el precio medio por m² de venta y de renta de cada colonia. Son promedios de zona: sirven para orientar, no para decidir.
| Colonia | Alcaldía | Venta / m² | Renta / m² mes | Bruto anual |
|---|---|---|---|---|
| Roma Norte | Cuauhtémoc | $72,000 MXN | $340 | 5.7% |
| Polanco | Miguel Hidalgo | $92,000 MXN | $420 | 5.5% |
| Roma Sur | Cuauhtémoc | $61,000 MXN | $275 | 5.4% |
| Santa Fe | Cuajimalpa de Morelos | $59,000 MXN | $265 | 5.4% |
| Condesa | Cuauhtémoc | $74,000 MXN | $330 | 5.4% |
| Hipódromo Condesa | Cuauhtémoc | $78,000 MXN | $345 | 5.3% |
| Juárez | Cuauhtémoc | $68,000 MXN | $300 | 5.3% |
| Anzures | Miguel Hidalgo | $64,000 MXN | $275 | 5.2% |
| Escandón | Miguel Hidalgo | $56,000 MXN | $240 | 5.1% |
| Portales | Benito Juárez | $47,000 MXN | $200 | 5.1% |
El rendimiento neto descuenta mantenimiento, predial, seguro, vacancia y administración. En CDMX la diferencia entre bruto y neto suele estar entre 1.2 y 1.8 puntos porcentuales.
Dudas comunes
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la asesoría para comprar o rentar?
Para el comprador o el inquilino, la asesoría no tiene costo directo: la comisión la cubre la parte vendedora o arrendadora al cerrar la operación. Todo se transparenta por escrito desde el inicio.
Siguiente paso
Quiero invertir en bienes raíces en CDMX | Gio Filio
La primera conversación es la que más tiempo ahorra. Veinte minutos bien usados reducen la búsqueda a la mitad.