Conoce a Gio
No busco venderte metros cuadrados. Busco el lugar correcto para tu momento de vida.
Soy Gio Filio, asesora inmobiliaria en la Ciudad de México. Trabajo exclusivamente aquí, en las 16 alcaldías, porque conocer bien un mercado vale más que cubrir muchos de forma superficial.
Quién soy
Empecé al revés que casi todos
La mayoría de las búsquedas inmobiliarias fracasan por la misma razón: empiezan por el catálogo. Alguien abre un portal, filtra por presupuesto y zona, y termina viendo cuarenta propiedades que se parecen entre sí sin saber cuál le conviene.
Yo trabajo al revés. Antes de mostrarte una propiedad, quiero conocerte: saber a qué hora sales de casa, si haces home office, si tienes mascotas, qué te haría sentir que es tu espacio favorito. Con eso, esas cuarenta opciones se convierten en seis. Y de esas seis, normalmente una es la correcta.
Me especializo en la Ciudad de México porque es una ciudad donde cuatro cuadras cambian todo: el ruido, la luz, el tráfico, la seguridad, el precio y la reventa. Esa diferencia no se ve en una foto ni en una ficha técnica. Se ve caminando la calle un martes por la mañana y un sábado por la noche.
Acompaño operaciones de compra, renta, venta e inversión, de principio a fin: desde la primera conversación hasta la firma en notaría y la entrega de llaves. No delego el proceso. Si trabajas conmigo, tratas conmigo.
“Encontrar casa es fácil. Encontrar tu casa es diferente.”
Cómo trabajo
Cuatro principios que no negocio
Te digo lo que no te conviene
Si una propiedad tiene un problema estructural, un condominio con el fondo de reserva agotado o una calle que te va a molestar en seis meses, lo vas a saber antes de ofertar. Prefiero perder una operación que ganarla mal.
Menos opciones, mejor elegidas
No te voy a mandar veinte enlaces. Te voy a mandar cinco o seis, y de cada una te voy a explicar por qué está en la lista y qué le veo de riesgo.
Números antes que adjetivos
Comparables cerrados de los últimos doce meses, precio por metro cuadrado real, gastos de cierre completos y rendimiento neto si es inversión. Sin “excelente plusvalía” sin respaldo.
Acompañamiento completo
Revisión documental, negociación, coordinación notarial y entrega. El momento donde más se pierde dinero no es al elegir la propiedad, es en el papeleo.
Proceso de asesoría
Cada objetivo tiene un camino distinto
Comprar
Comprar en la Ciudad de México toma en promedio entre tres y seis meses. La mayor parte de ese tiempo se puede reducir si las primeras conversaciones son las correctas.
Conversación inicial
Antes de ver una sola propiedad hablamos de cómo vives: horarios, traslados, si tienes hijos o mascotas, si trabajas desde casa, cuánto tiempo planeas quedarte. De ahí sale el filtro real.
Presupuesto y capacidad
Revisamos el enganche disponible, la capacidad de crédito y, muy importante, los gastos de cierre: escrituración, avalúo, ISAI y comisiones bancarias suelen representar entre 6 y 8 por ciento adicional.
Selección corta
Te presento entre cinco y ocho propiedades, no cuarenta. Cada una con una razón concreta de por qué está en la lista y qué le veo de riesgo.
Visitas y comparación
Recorremos juntos. Después de cada visita anotamos lo que funcionó y lo que no, y ajustamos el filtro.
Oferta y negociación
Preparo un análisis de comparables de los últimos doce meses para sustentar la oferta. Negocio precio, condiciones, inclusiones y tiempos.
Revisión documental
Escrituras, predial, agua, régimen de condominio, certificado de libertad de gravamen, uso de suelo. Aquí es donde se detectan los problemas que después cuestan caro.
Cierre y escrituración
Coordinación con notaría, banco y vendedor hasta la firma y entrega de llaves.
Rentar
Rentar bien es sobre todo cuestión de velocidad y de tener los papeles listos. En zonas como Roma, Condesa o Del Valle, una buena propiedad se coloca en menos de dos semanas.
Definir el filtro real
Presupuesto total, incluyendo mantenimiento y servicios. Zona, mascotas, estacionamiento, amueblado o no, y fecha real de mudanza.
Preparar el expediente
Identificación, comprobantes de ingreso, aval o póliza jurídica. Tener esto listo antes de buscar es la diferencia entre quedarte con la propiedad o perderla.
Selección y visitas
Te muestro opciones que ya verifiqué que aceptan tus condiciones. No pierdes tiempo en propiedades que van a rechazarte.
Negociación del contrato
Renta, incrementos anuales, depósito, plazo, quién paga qué mantenimiento y condiciones de salida. Todo por escrito.
Firma y entrega
Inventario fotográfico del estado del inmueble al momento de la entrega. Esto protege tu depósito al final del contrato.
Vender
La mayoría de las propiedades que llevan más de seis meses en el mercado tienen el mismo problema, y no es la propiedad: es el precio de salida.
Valoración con comparables
Analizo operaciones cerradas de los últimos doce meses en tu colonia, no precios de lista. La diferencia entre ambos suele ser del 5 al 12 por ciento.
Preparación del inmueble
Recomendaciones concretas de bajo costo y alto impacto: pintura, iluminación, orden y pequeñas reparaciones. Es la inversión con mejor retorno del proceso.
Material profesional
Fotografía profesional, plano arquitectónico y recorrido virtual. Una propiedad con buen material recibe entre dos y tres veces más solicitudes.
Estrategia de difusión
Publicación en portales, redes, base de clientes propia y red de colegas. Filtro las solicitudes para que solo recibas visitas de prospectos calificados.
Negociación
Manejo las ofertas, las contraofertas y las condiciones. Tú decides; yo te doy el contexto de mercado para decidir bien.
Cierre
Coordinación notarial, revisión documental y acompañamiento hasta la firma.
Invertir
Una propiedad de inversión se compra con hoja de cálculo, no con emoción. La pregunta correcta no es dónde te gustaría vivir, sino qué se renta rápido y a quién.
Definir el objetivo
Flujo mensual, plusvalía de mediano plazo o una combinación. Cada objetivo apunta a zonas y productos distintos.
Análisis de zona
Comparo precio por metro cuadrado, renta promedio, vacancia histórica y proyectos de infraestructura en curso.
Selección del producto
En renta larga, los estudios y las unidades de una o dos recámaras cerca de transporte son los más líquidos. En preventa, la variable clave es el desarrollador.
Números reales
Rendimiento bruto y neto considerando mantenimiento, predial, seguro, vacancia estimada y administración. Sin esos descuentos, el número no sirve.
Compra y colocación
Acompaño la compra y después la colocación del inquilino, incluyendo la póliza jurídica.
Testimonios
Clientes que ya encontraron su espacio
Gio hizo tres preguntas sobre mi rutina y descartó la mitad de mi lista en una tarde. Terminé comprando en una calle que ni había considerado.
Necesitábamos algo que aceptara dos perros grandes, casi imposible en la Roma. Gio filtró por eso desde el día uno y firmamos en tres semanas.
Llevaba catorce meses en el mercado con otra asesora. Gio ajustó el precio con comparables reales y se vendió en siete semanas.
Quería comprar en Polanco porque sonaba bien. Gio me mostró números reales de renta y terminé comprando dos departamentos en Narvarte.
Era mi primera compra. Gio me explicó crédito, avalúo y gastos de cierre antes de ver propiedades, no después.
La casa estaba catalogada por el INAH. Gio nos conectó con un arquitecto experto en la zona y nunca sentimos presión para cerrar.
